Promover obras e reformas em condomínios é algo que sempre causa aquela dúvida aos síndicos. Ainda que elas não sejam nas áreas comuns do prédio, sendo feitas por moradores em suas residências, o síndico tem papel importante nesse processo, pois algumas regrinhas devem ser seguidas!

A NBR 16280 é uma norma da ABNT que determina que qualquer mudança feita no condomínio precisa ser comunicada ao síndico, também dependendo de aprovação do mesmo. Sendo assim, é importante saber quais projetos estão em conformidade ou não.

Neste post você vai entender melhor o papel do síndico nessas obras e quais são suas obrigações quanto a fiscalização e acompanhamento das conformidades!

As regras de aprovação das obras

No condomínio, o síndico é a figura responsável por aprovar a realização de qualquer intervenção nos apartamentos. Ele tem o direito, defendido pela NBR 16280, de receber a comunicação da intenção e, diante disso, decidir se é viável ou não que esse procedimento aconteça.

Nesse processo, o condômino que deseja realizar as obras ou reformas precisa apresentar ao síndico um projeto bem definido acerca do que será realizado. Porém, não é algo simples, elaborado por qualquer pessoa. A intenção é que essas intervenções sejam seguras para todos.

Essa proposta de projeto precisa estar assinada por um engenheiro ou arquiteto registrados. Esse aval garante que obras e reformas em condomínios sejam feitas de forma segura, sem prejudicar as estruturas ou oferecer algum risco.

Os documentos

Além desse projeto detalhado, as obras e reformas em condomínios também precisam de um documento que ateste o aval do profissional que desenvolveu o projeto específico.

Nesse caso, há duas possibilidades: a ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), apresentado quando é um engenheiro envolvido, ou o RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), quando o documento é de responsabilidade de um arquiteto.

As obrigações do síndico em cada uma das etapas

Os síndicos não podem fugir da raia quando existem obras e reformas em condomínios! Suas obrigações também devem ser cumpridas rigorosamente, fiscalizando todas as etapas das obras para ver se tudo está nas conformidades da lei.

Inicialmente, ele tem que aprovar toda a documentação apresentada (projeto e ART/RRT), entendendo quais intervenções serão feitas e verificando se não haverá transtornos excessivos ou modificações extremas na estrutura do apartamento. Caso algo fuja do comum, o síndico deve alertar o condômino e pedir os devidos ajustes no projeto.

É importante que o síndico também defina regras de convivência para o período em que as obras vão acontecer. Essas orientações devem ser em relação ao horário de início e término dos trabalhos, assim como controlar a entrada dos funcionários responsáveis pela obra e a carga e descarga de materiais.

Todas as decisões do síndico devem ser tomadas com base no bem-estar dos outros moradores, sempre com bom senso e responsabilidade. É importante fazer valer nesse momento a autoridade concedida, sempre com respeito!

Durante todo o período de obras — antes, durante e depois —, o síndico tem funções bem definidas e registradas na NBR 16280. Veja a seguir como ele deve agir em cada uma delas.

Antes das obras começarem

  • disponibilizar o regimento interno;
  • disponibilizar o manual de operação, uso e manutenção da edificação;
  • recolher a proposta de projeto e os documentos cabíveis;
  • definir autorização da entrada dos trabalhadores e dos materiais;
  • comunicar aos condôminos o início de obras, confirmando a aprovação.

Durante a execução das obras

  • observar a execução das obras conforme o combinado;
  • intervir caso identifique risco à estrutura do condomínio ou aos demais moradores;
  • solicitar a interrupção das intervenções, caso necessário.

Após as intervenções terminarem

  • receber o termo de encerramento e checar se o resultado das intervenções está compatível com o que foi apresentado no projeto;
  • encerrar as autorizações de entrada de trabalhadores e materiais;
  • arquivar toda a documentação da obra e manter sob posse do condomínio.

Os níveis de urgência das obras e reformas em condomínios

As obras e reformas em condomínios também podem acontecer nas áreas comuns, ou seja, na estrutura em si, algo que envolve todos os moradores. Nesse caso, é fundamental que o síndico tenha um propósito para essas intervenções, assim como saiba justificar aos moradores esse motivo.

Nem toda obra serve somente para melhorias funcionais, certo? Deixar o condomínio mais bonito e fazer reformas para valorizar as instalações também são necessidades comuns, geralmente bem vistas pelos moradores. Entretanto, é preciso saber classificar essas intervenções.

Há, basicamente, 3 tipos de reformas que um condomínio passa: as voluptuárias, as úteis e as necessárias. A primeira categoria abriga as obras que servem para deixar o condomínio mais valioso esteticamente, ou seja, mais bonito e agradável.

Já as obras úteis são aquelas de ampliação das áreas, ou até mesmo as funcionais, como os projetos de acessibilidade, que facilitam a vida de muitos condomínios. As obras necessárias são aquelas voltadas para reparos ou intervenções indispensáveis para conservar o condomínio.

A importância de seguir a legislação

As obras e reformas em condomínios são procedimentos comuns e que acontecem com determinada frequência. Intervenções são necessárias, seja para conservar, seja para reparar. Em meio a isso, a legislação torna o processo mais seguro para todos os envolvidos.

O síndico precisa sempre fiscalizar e autorizar as reformas com base na NBR 16280, pois isso garante as conformidades que oferecem total segurança, tanto para os condôminos quanto para os envolvidos nos procedimentos.

O cumprimento das regras também protege o síndico no âmbito judicial. Se ainda assim houver qualquer problema, desde que tudo tenha sido seguido à risca, o síndico estará protegido por lei. É direito e dever dele interromper qualquer obra a qualquer momento, desde que alguma exigência não seja cumprida.

A partir do momento em que o síndico entende o seu papel e o cumpre, todos sairão satisfeitos. Afinal de contas, quando se trata de um condomínio, o bem-estar de muita gente está envolvido.

Se você é síndico, esteja pronto, já que as obras e reformas em condomínios podem acontecer naturalmente. Desde que você cumpra o seu papel e esteja embasado na lei, tudo vai acontecer de forma apropriada!

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Katia Sano

Arquiteta formada na Universidade Presbiteriana Mackenzie em 1989, é sócia-diretora da DIRETÓRIO DA ARQUITETURA & URBANISMO desde sua fundação, em 1993.

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