Reforma em apartamento é um assunto que sempre preocupa os moradores de um condomínio, tanto pelos possíveis transtornos quanto pelos riscos à segurança. Nesse momento, cabe ao síndico, seu representante legal, garantir a conformidade dos serviços.

Código Civil brasileiro aponta a responsabilidade de cada condômino, ao determinar que é dever de todos não realizar obras que comprometam a segurança da edificação. Essa lei indica, também, o síndico como principal agente garantidor dessa condição.

Por isso, se você é síndico, fique atento! A missão não é simples, mas, com as orientações deste post, com certeza, você a cumprirá! Conheça, a seguir, as responsabilidades e procedimentos para administrar esse desafio sem sustos!

O papel do condomínio na reforma em apartamento

Caso as regras para reformas não estejam bem definidas na convenção do condomínio, uma assembleia deve ser convocada para atualizar o regimento interno. Os itens abaixo são indispensáveis no debate:

  • formação de uma comissão de obras;
  • exigência de notificação de reforma para avaliação da documentação pertinente — quando cabível;
  • horários para execução de serviços;
  • autorização para fiscalização de obras;
  • controle do acesso de prestadores de serviço e de materiais;
  • descarte de entulho;
  • aplicabilidade de multas ou de paralisações;
  • custos referentes a consultorias;
  • comunicação interna — portal na internet ou quadro de avisos.

Além disso, é importante que as plantas e manuais de uso e manutenção da edificação estejam sempre disponíveis para análise. Esses documentos são fornecidos pela construtora, mas, no caso de construções antigas, devem ser procurados na Prefeitura.

A norma de controle a ser seguida

Como visto, o regimento interno controla a rotina das atividades. Mas o principal mecanismo de controle de obras em condomínios verticais é a norma da ABNT NBR 16.280, vigente desde abril de 2014 e revisada em agosto de 2015.

Ela determina os procedimentos a serem seguidos quando houver risco à edificação ou à segurança dos moradores, tanto das áreas comuns quanto das unidades privativas.

A divisão de responsabilidades entre as partes

A norma esclarece como deve ser a conduta de todos os envolvidos na obra. Veja como deve ser feita a divisão das responsabilidades:

O condômino

Antes de iniciar qualquer obra em sua unidade, ele deve cumprir algumas exigências. Conheça-as a seguir:

Plano de Reforma

Para acompanhar toda a obra, ele deve contratar um profissional habilitado, que iniciará seu trabalho pela elaboração do plano de reforma, contendo as seguintes informações:

  • projetos detalhados da reforma;
  • possíveis impactos na estrutura e sistemas da edificação;
  • prazo e horários de execução dos serviços — especialmente aqueles que geram ruídos e resíduos;
  • plano de carga e descarga — materiais e descarte de entulho;
  • identificação dos prestadores de serviço.

Responsabilidade técnica

Esse profissional deve apresentar a ART assinada (no caso de um engenheiro) ou a RRT (se for um arquiteto), com a descrição minuciosa da obra. Esse documento é a garantia legal de que ele fez a avaliação técnica do escopo da reforma, bem como o responsabiliza por eventuais danos ou acidentes.

Vale ressaltar que esse documento é exigido no caso de serviços como demolições de paredes, alterações nos sistemas elétrico, hidráulico e de gás, instalação de ar-condicionado ou banheira, troca de revestimentos com uso de ferramentas de alto impacto, entre outros que ofereçam riscos.

Pinturas, pequenos reparos elétricos, hidráulicos ou em forro de gesso, instalação de rede de proteção, por exemplo, não requerem tal acompanhamento. De qualquer maneira, devem ser comunicados, para que os procedimentos padrões de controle sejam adotados.

Termo de encerramento

Ao final da reforma, esse termo deve ser entregue ao síndico, bem como os manuais atualizados, nos padrões da NBR 14.037, para que sejam arquivados e transmitidos a um futuro morador.

O síndico

Ao ser comunicado da intenção de reforma, ele deve solicitar ao condômino os documentos acima citados para conferência. É fundamental que ele compreenda todo o escopo da obra, pois será o responsável por fiscalizá-la.

Caso se sinta inseguro, pode contar com a consultoria de um terceiro profissional. Após a aprovação da documentação, cabe a ele autorizar o início dos serviços, arquivar os documentos apresentados e comunicar, formalmente, aos demais moradores.

Autoridade para fiscalizar

Caso detecte alguma alteração no escopo do projeto, durante a execução, ele tem autoridade para suspender o acesso de prestadores de serviço e materiais, até sua readequação e nova aprovação.

Ele tem, também, autonomia para notificar um morador que opte por ignorar as regras estabelecidas e exigir a regularização da situação. Esse condômino fica sujeito a penalidades como multas ou, em casos extremos, denúncia à Prefeitura ou ações na justiça — pleiteando a paralisação ou embargo da obra.

O síndico deve assegurar o pleno funcionamento dos sistemas de segurança e controle do condomínio. Ele pode contar com a ajuda dos porteiros, faxineiros e zeladores, por exemplo.

Concluída a obra, ele deve realizar a vistoria final e assegurar a adequação entre o previsto e o realizado. Se necessário, também pode contar com o auxílio do consultor. Todos os documentos relacionados devem ser arquivados.

Quem fiscaliza o síndico

A comissão de obras deve ficar atenta à dedicação do síndico ao cumprimento da norma e do regimento interno. Inclusive, se o síndico for o autor da reforma, a comissão deve assegurar que seja cumprida a conduta padrão.

Riscos

Todas essas medidas têm como objetivo a durabilidade da construção e a segurança dos moradores. Obras realizadas sem acompanhamento técnico colocam em risco a integridade das instalações e, em casos extremos, podem causar graves acidentes, como desabamentos e incêndios.

Penalidades

Apesar de a norma da ABNT NBR 16.280 ser orientativa, isto é, não tem força de lei, todas as reformas realizadas a partir de 18 de abril de 2014 — quando entrou em vigor — devem obedecer a suas determinações.

Isso, porque, no caso de litígio, o perito judicial adotará seus parâmetros para produção de provas técnicas. Para resguardar os envolvidos é imprescindível que os procedimentos estejam em conformidade.

Vale reforçar que, no caso de algum acidente, o profissional que assinou a ART ou RRT pode responder tanto à justiça comum quanto ao seu órgão de classe.

Já o condômino e/ou o síndico poderão ser responsabilizados civil, administrativa ou criminalmente — conforme a gravidade dos danos — se comprovada negligência na observância da norma.

Como visto, com uma orientação criteriosa e a formalização das ações, a reforma em apartamento não precisa causar grandes transtornos na rotina do condomínio, nem dores de cabeça ao síndico! Quer saber mais sobre como realizar reformas sem estresse? Então, você não pode deixar de nos seguir no FacebookLinkedIn e Instagram!

Katia Sano

Arquiteta formada na Universidade Presbiteriana Mackenzie em 1989, é sócia-diretora da DIRETÓRIO DA ARQUITETURA & URBANISMO desde sua fundação, em 1993.

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