Planejamento de reforma predial

Reforma predial: por onde devo começar?

Seu condomínio pretende fazer uma reforma predial? Esse é um assunto que preocupa a maioria dos moradores, principalmente por envolver decisões conjuntas, possíveis gastos elevados e incertezas sobre quais serviços precisam ser realizados e a melhor forma de executá-los.

Felizmente, existem alguns passos que podem auxiliar e muito nesse processo, minimizando muitas dores de cabeça. A participação do síndico (representante legal do condomínio) e da comissão de obras é fundamental, além do parecer e do acompanhamento de profissionais habilitados.

Ficou interessado? Veja, a seguir, providências indispensáveis para o sucesso de uma reforma predial. Boa leitura!

Quando uma reforma predial é necessária?

Alguns fatores podem despertar a necessidade de realizar uma reforma. Um deles é a detecção de danos pelos próprios moradores ou, ainda, o desejo por outras benfeitorias que valorizem o imóvel ou gerem maior conforto aos usuários.

As manutenções preventivas, indicadas no manual do proprietário (disponibilizado pela construtora), também demandam intervenções. É fundamental atentar ao tipo e à periodicidade dos serviços a serem realizados. Essa providência garante o funcionamento adequado de todos os itens — desde a estrutura aos equipamentos de ginástica, por exemplo — e a durabilidade prevista.

A primeira providência é formar uma comissão de obras entre os condôminos que, juntamente ao síndico, serão responsáveis por acompanhar todo o processo. Sempre que houver a intenção de modificar algo nas áreas comuns, é preciso certificar-se do que é permitido ou proibido conforme a Convenção de Condomínio.

Por que um diagnóstico técnico é essencial?

O passo seguinte é um diagnóstico preciso sobre os danos percebidos e as condições gerais da construção. Para elaborá-lo, deve-se contratar um arquiteto ou engenheiro, preferencialmente um especialista em patologias e manutenção predial.

Ele realizará uma visita técnica e emitirá um laudo de avaliação. Caso as benfeitorias envolvam ampliações ou alterações na edificação, ele deve apresentar um estudo de viabilidade técnica.

Esse diagnóstico é importante não somente para iniciar o processo de orçamento e planejamento, mas para definir a prioridade da reforma. Conforme o Código Civil (artigos 1.341 a 1.343), as obras em condomínios são classificadas como necessárias, úteis ou voluptuárias. Essa definição é indispensável pois influencia diretamente no processo de aprovação em assembleia (veremos adiante).

O que avaliar quanto à garantia?

Outro cuidado valioso é checar, no manual do proprietário, os termos de garantia. Os critérios e prazos podem variar conforme a questão avaliada, mas, legalmente, as construtoras devem oferecer esse direito. É fundamental conferir as determinações do Código Civil (artigos 205 e 618) e do Código de Defesa do Consumidor (Seção IV, artigos 26 e 27).

Se os problemas detectados estiverem incluídos em uma das condições previstas, a responsabilidade de reparo é da construtora. Cabe ao condomínio seguir o plano de manutenção indicado por ela para garantir esse direito.

Como um planejamento bem-feito minimiza contratempos?

A etapa de planejamento é a mais importante da obra e, mais uma vez, arquitetos ou engenheiros são os mais indicados para essa tarefa.

Embasado pelo laudo técnico (e em visitas ao local), esse profissional elaborará o projeto e o cronograma físico-financeiro para execução da obra. Esses documentos detalham todos os serviços, especificações e quantitativos de materiais, mão de obra necessária e investimento.

Além disso, ele orientará sobre a documentação exigida pela legislação (licenças e alvarás) e sobre o plano de reforma (em acordo com a Norma de Reformas da ABNT NBR 16.280 e com o regimento interno do condomínio). Também será o responsável pela legalidade das atividades e pela segurança, individual e coletiva, no transcorrer da obra.

Quanto mais detalhada for essa etapa, maior a chance de se prevenir riscos de atrasos, gastos desnecessários, serviços inadequados, questionamentos ou grandes alterações na rotina do condomínio.

Como se dará a solicitação de orçamentos e a firmação de contratos?

Devem ser solicitados orçamentos a diferentes profissionais, bem como cotação de materiais e de mão de obra. Buscar referências com pessoas de confiança ou com o auxílio da Internet também traz mais tranquilidade (alguns sites, como o Reclame Aqui, o Procon e os Conselhos Regionais, são boas ferramentas).

Não podem existir quaisquer dúvidas em cláusulas contratuais, especialmente sobre como será o acompanhamento dos serviços, a responsabilidade de cada uma das partes, as garantias, as metas e os pagamentos — preferencialmente vinculados ao cumprimento dos prazos e à aprovação dos serviços pela comissão de obras.

Todas essas informações deverão ser apresentadas para aprovação da reforma, em assembleia. Dados claros e detalhados favorecem o entendimento de todos.

E como aprovar a reforma no condomínio?

Normalmente, essa etapa é realizada em assembleia, exceto em casos emergenciais, quando não há necessidade de aprovação prévia. Como dito anteriormente, o tipo de obra determinará como será a votação da proposta. Vamos entender cada possibilidade.

Obras necessárias

São aquelas que contribuem para a conservação do condomínio ou impedem que haja deterioração. Por exemplo, a repintura da fachada (sem alteração na cor original) ou a impermeabilização de áreas sujeitas à infiltração.

Caso sejam emergenciais e o custo não seja elevado, não é preciso aprovação. Se o custo for excessivo, o serviço pode ser contratado, mas deve-se convocar uma assembleia para ciência dos moradores.

Se não for uma intervenção urgente, basta que a maioria mínima dos condôminos presentes em assembleia seja a favor.

Obras úteis

São as benfeitorias que melhoram o dia a dia dos moradores, como a instalação de uma cobertura de garagens ou de sistemas de segurança e a medição individualizada de água. Sua aprovação depende do voto a favor da maioria mínima de todos os condôminos, em assembleia.

Obras voluptuárias

Têm como objetivo valorizar o condomínio esteticamente ou gerar maior conforto, como a renovação do paisagismo do jardim, uma nova decoração para o salão de festas, a ampliação da academia, dentre outros. Requerem aprovação de dois terços de todos os condôminos.

Durante a assembleia, devem ser apresentados o laudo técnico, o projeto de reforma e os orçamentos elaborados (de profissionais e materiais). Todas as dúvidas devem ser esclarecidas, principalmente aquelas referentes ao que será realizado, aos prazos, aos custos e à forma como isso afetará a rotina do condomínio.

O ciclo inicial da reforma predial se encerra com a aprovação da proposta, incluindo a escolha da empresa ou do profissional para a execução da obra. A comissão define, também, como será feito o controle das finanças, de metas e da qualidade dos serviços.

Finalmente, é hora de colocar o plano em ação! Então continue a visita ao nosso blog e confira a melhor forma de evitar estresse, trabalhando com profissionais qualificados e habilitados. Boa sorte!

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